Mon premier achat immobilier

Vous avez décidé de passer le cap et de devenir propriétaire de votre logement mais vous ne savez pas à quoi vous attendre ? Voici 5 points clés.

Les 5 points clés de votre premier achat

1. définir votre budget

On veut bien entendu tous sa petite maison avec jardin en plein centre-ville mais en réalité, c'est votre budget qui déterminera ce que vous pouvez acheter par rapport à votre choix d'emplacement.

La première étape est donc : votre banque. Commencez par vous renseigner sur ce que votre propre banque est disposée à vous prêter. Mais ne vous arrêtez pas là et n'hésitez pas à consulter d'autres établissements.

Si vous n'avez pas le temps mais que vous êtes prêt à payer pour que quelqu'un fasse ces recherches à votre place, vous pouvez consulter un courtier, qui vous accompagnera dans toutes vos démarches jusqu'à l'obtention effective de votre offre.

Attention, à ce stade, vous n'obtenez qu'un accord de principe, mais cela vous permet de réduire significativement le risque de de refus de prêt par la suite.

Que doit comprendre votre budget a minima ?

– le prix du logement

– les honoraires d'agence ou de notaire (si le logement a été trouvé par le biais d'un notaire)

– les frais d'acquisition (appelés à tort frais de notaire) qui sont généralement de 7,5% par rapport au prix d'acquisition

– à titre marginal, les frais de promesse.

Il faut savoir que si votre banque demande une hypothèque, vous aurez des frais supplémentaires à payer chez le notaire (vous pouvez appeler un notaire pour qu'il vous calcule gratuitement le coût car il dépend du prix du logement).

L'alternative à l'hypothèque est la caution par un organisme : la vraie différence en termes de coûts est que vous ne le débloquez pas en intégralité pour la signature de l'acte de vente.

Une fois que vous avez défini votre budget, la recherche peut commencer.

2. La recherche

Vous pourrez chercher de particulier à particulier, en agence immobilière mais aussi chez notaire. 

Dans les deux derniers cas, vous aurez des frais d'agence ou de négociation à payer. Vérifiez donc bien si le prix annoncé les inclus ou non.

Pourquoi passer par un agent immobilier ou un notaire et payer des honoraires ? ils auront visité le logement et pourront vous conseiller utilement sur les aspects pratiques du logement visité. N'hésitez surtout pas à bien les questionner.

Lors de votre visite, pensez à bien visiter toutes les annexes du logement (parking, cave). Si le logement nécessitera des travaux, n'hésitez pas à faire une nouvelle visite avec des artisans pour chiffrer correctement votre budget.

Vous avez trouvé ? il est alors temps de passer à la signature de l'avant-contrat

3. l'avant contrat

On parle souvent en pratique de compromis d'agence ou de promesse devant notaire. Juridiquement, c'est l'étape clef de votre acquisition qui en définira les conditions.

Faut-il prendre son propre notaire en tant qu'acquéreur ? sachez que cela ne vous coûtera pas un centime de plus de prendre votre propre notaire et que le vendeur ait le sien.

Il est vrai que coordonner les agendas de deux notaires peut parfois un peu ralentir le process et qu'en tout état de cause, lorsqu'il n'y a qu'un notaire, il ne doit pas favoriser une partie par rapport à l'autre – son rôle est d'informer et de retranscrire l'accord des parties.

Mais très personnellement, je dirai qu'il vaut quand même mieux deux paires d'yeux plutôt qu'une seule.

Dans les deux cas, il est absolument essentiel de lire le projet et les annexes dans leur intégralité et surtout de poser pleins de questions pour signer en connaissance de cause.

La lecture avec l'agent ou le notaire permet de poser des questions mais mieux vaut avoir bien revu tout avant plutôt que de découvrir des points sans y avoir trop réfléchi.

Les points clefs : 

– la description du bien qui est faite est-elle précise ? correspond-elle bien à ce que vous avez matériellement vu ? avez-vous bien visité la cave qui est mentionnée ?

– les diagnostics font part-ils part d'anomalies ? si oui, êtes-vous prêt à les assumer ? sinon, il faut faire un chiffrage et renégocier éventuellement avec votre vendeur.

– s'il s'agit d'une copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales font -ils état de travaux discutés mais non encore votés ? attention notamment à tous les sinistres qui pourraient être mentionnés, au ravalement qui serait discuté… Tout cela sera à votre charge après.

– vous avez recours à un prêt ? faites bien attention aux termes de la condition suspensive de prêt pour que vous puissiez vous retirer de la vente si vous ne l'obteniez pas.

Attention, à ce stade, il vous sera d'ores et déjà demandé de verser certaines sommes en même temps que la signature de l'avant-contrat :

– frais de promesse devant notaire (entre 250 € et 500 € selon les départements)

– l'indemnité d'immobilisation ou dépôt de garantie (en pratique, entre 5% et 10% du prix, mais ce point est tout à fait négociable).

Si vous ne versez pas l'indemnité d'immobilisation ou le dépôt de garantie, la vente pourrait être caduque. Faites donc bien attention au montant et au délai de versement.

Voilà, vous avez signé votre avant-contrat. Mais en fait, ça ne vous va pas…

Pas de panique, vous avez dix jours pour vous rétracter et ce, sans avoir à vous justifier. Vous récupérez votre indemnité/ dépôt de garantie.

4. le prêt

Une fois l'avant-contrat signé, il va falloir vous occuper de votre prêt. Il faudra aussi vous occuper de votre SCI le cas échéant, mais cela fera l'objet d'un autre post plus détaillé.

Votre avant-contrat peut prévoir un délai dans lequel vous devez déposer une ou plusieurs demandes de prêt. Respectez bien le délai et obtenez tout de suite des emails ou courriers des banques pour montrer que vous avez respecté ce délai. 

Vous aurez au cours de vos échanges avec votre banquier un accord verbal. Attention, seule l'offre de prêt constitue le véritable engagement de votre banque, et tant que vous ne l'avez, il existe toujours un risque de refus. 

Vous avez reçu l'offre ? vous devez attendre dix jours avant de la retourner (vous recevez un courrier avec les consignes précises pour pouvoir le faire dans les règles). A ce stade, n'oubliez pas d'envoyer la copie de votre offre à votre notaire.

Vous avez renvoyé votre offre, il est temps de passer à la dernière étape : l'acquisition du logement.

5. La signature de l'acte de vente

Cet acte est obligatoirement devant notaire. il est d'usage que vous receviez une semaine avant l'appel de fonds (les fonds qui doivent être obligatoirement virés sur le compte du notaire avant la signature) et un peu avant le projet d'acte.

Anticipez le déblocage des fonds :

– votre apport personnel doit être viré avant la signature sur le compte du notaire. Vérifier donc bien le délai que vous avez pour enregistrer le RIB, le plafond des virements que vous pouvez effectuer seul.

– votre prêt : si la banque ne prend pas d'hypothèque sur le logement en garantie du prêt, il vous appartiendra de faire suivre l'appel de fonds. Dans le cas contraire, c'est le notaire qui s'en occupera.

Toujours revisiter le logement avant la signature. Il peut y avoir eu des changements que le vendeur, en toute bonne foi, a omis de vous dire. Retester tous les éléments d'équipements conservés. 

Une fois la vente signée, il sera beaucoup plus difficile de revenir sur ces points et d'obtenir une compensation du vendeur.

Là encore, relisez bien le projet, même s'il n'est censé que reprendre les termes de l'avant-contrat.

Vous avez signé, vous êtes propriétaire ! vous recevez l'acte de vente par mail et/ou par courrier, qui constitue votre titre de propriété. Votre notaire pourra vous en redélivrer copie sur demande si jamais vous veniez à l'égarer.

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Bernie
Bernie

Moi, c'est Bernie. Incubateur d'actualités pour vous informer autrement.

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12 commentaires

  1. Merci pour ces précieux conseils Bernard, personnellement avec les impôts qu’on a on ne peut pas mettre autant d argent de côté mais merci mdr

  2. et surtout trouver quelqu’un qui vous aide correctement, j’ai cherché comment aller sur ton site d’instagram, mais je n’ai pas trouver comment y aller, dommage….passe une bien douce journée

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